Юридические аспекты субаренды помещений

В настоящее время субаренда помещений вызывает множество споров в судебной арбитражной практике. Только опытным юристам под силу разобраться во всех тонкостях этих вопросов и провести грамотное сопровождение сделок с недвижимостью. Ниже приводится несколько советов и примеров по субаренде помещений.

Согласно ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду, может передать свои права по договору аренды другому лицу либо предоставить арендные права безвозмездно другому лицу, а также можно отдать права на субаренду в залог или внести их в качестве вклада. Однако все это разрешается сделать только с согласия арендодателя. Его согласие должно быть указано в договоре аренды или оформлено как дополнение к договору.

Договоры субаренды получили широкое распространение на практике. По такому договору арендатор должен предоставить субарендатору недвижимость, которую получил ранее от арендодателя за плату на время.

Срок договора субаренды не должен превысить срок аренды.
Арендатор не может дать субарендатору больше прав на арендуемую недвижимость, чем имеет сам по договору аренды.
Если договор аренды заканчивается досрочно, то и с договором субаренды происходит то же.

Пример первый. Аренда здания была прекращена досрочно по согласию обеих сторон. Субарендатор попросил арендатора заключить договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях ранее действовавшего договора аренды.

Договором аренды могут быть рассмотрены и другие правила в отношении договора субаренды в случае прекращения договора аренды. При условии, что договор аренды является ничтожным (не соответствующим законам или мнимым). В таком случае ничтожен и договор субаренды.

Пример второй. Договор аренды заключен юридическими лицами. Государственное предприятие является арендодателем. Арендатор передал нежилое помещение в субаренду, с разрешения арендодателя. Однако арендодатель, при заключении договора аренды, не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним помещения в аренду. Так как договор аренды оказался ничтожным по статье 168 ГК РФ, тот и договор субаренды тоже. Кроме того государственное предприятие не имеет права быть арендатором закрепленного за ним помещения. Поэтому подобная сделка является ничтожной дважды, в первую очередь потому, что была заключена ненадлежащей стороной.